Værdiansættelse

Som sælger skal du kontakte vurderingsfirma og din andelsboligforening, så vi kan aftale et tidspunkt, hvor vi kan besigtige din lejlighed. Såfremt det er andelsboligforeningens praksis at have en repræsentant med, skal du som sælger sørge for dette.

Før besøget er det en god ide at udarbejde en oversigt over de forbedringer, som du ønsker vurderet.

Oversigten skal indeholde følgende oplysninger:

  1. Forbedringens omfang, art og placering i andelslejligheden (f.eks. nyt toilet på badeværelset).
  2. Tidspunkt for forbedringernes anskaffelse( f.eks. år 2005), samt forbedringens anskaffelsespris (f. eks. 1.500 inkl. Moms)
  3. Dokumentation i form af fakturaer, regninger samt opgørelse over egne arbejder (timer samt årstal).

Som sælger er du ansvarlig for, at forbedringerne er lovlige og for at fremskaffe den nødvendige dokumentation arbejder der kræver anmeldelse eller autorisation.

Autorisationer

Forbedringer vedrørende VVS – og el-installationer skal altid dokumenteres f.eks. med fakturaer eller installations godkendelse fra en autoriseret installatør. Dette omfatter bl.a. opstilling af brusekabine forVVS og for EL som f.eks. HPFI relæ mv.

Kan ovenstående ikke dokumenteres, vil der oftest blive stillet krav om f.eks. et VVS – og EL syn.

Myndighedsgodkendelse

Forbedringer der kræver myndighedsgodkendelser, skal altid dokumenteres med f.eks. byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Husk også en fuldmagt fra bestyrelsen. Dette omfatter bl.a. ombygning af badeværelser (flytning af faste installationer), ændring af skillevægge, blænding af døre mv.

Egne arbejder

Mange vælger i dag at lave ”gøre det selv” arbejder for at forbedre sin andelsbolig. Dels for at spare penge til håndværkere, og også fordi det er sjovt.

Når man selv udfører forbedringer i sin andelsbolig (gælder også håndværkere), er det vigtigt at følge og overholde de gældende regler og lovgivninger på området, inden man går i gang med ombygning eller forbedringsarbejder skal man huske på følgende:

  1. Ved større ombygninger skal man have en fuldmagt samt evt. godkendelse fra sin andelsboligforening (bestyrelsen).
  2. Har andelsboligforeningen særlige regler eller vedtægter skal disse selvfølgelig følges og overholdes.
  3. Bygningsændringer og ombygninger skal enten anmeldes eller ansøges om tilladelse hos den kommune som andelsboligforeningen ligger i. Anmeldelse og tilladelse skal foreligge, inden man påbegynder sit arbejde og evt. krav i tilladelsen skla overholdes. Det kan f.eks. være krav om statiske beregninger mv.


Når forbedringer skal værdifastsættes sker det på følgende måde:

Først ansættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, forbedringen blev gennemført. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder. Der findes en fast praksis for afskrivning på forbedringer. De fleste forbedringer afskrives over 5, 10, 20 og 30 år, i henhold til ABF`s retningslinier.


Forbedringer kan eksempelvis være: 

  • arbejder, der øger den brugsmæssige værdi 
  • El-arbejde, der ikke betragtes som almindelig vedligeholdelse 
  • lovligt og forsvarligt udført vand- og elinstallationer, badeværelse, køkken m.m.


Når inventar skal værdifastsættes sker det på følgende måde:

  • Er der inventar, der er særlig tilpasset eller installeret i ejendommen, kan overdragelse af boligen gøres betinget af køb af dette inventar. I normalvedtægten fra boligstyrelsen indeholdes denne regel, hvis der i forbindelse med overdragelse af andelen overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdi i fri handel

  • Det er således vigtigt, at vurderinger udføres af en vurderingsmand med bred byggeteknisk baggrund og kendskab til diverse byggelovgivninger.

  • I dag er det mere og mere almindeligt at få en professionel vurderingsmand til at gennemgå boligen sammen med sælger.  På den måde vurderes boligen af en uvildig, og de forbedringer, der findes ved gennemgangen af boligen, godkendes så af AB´s bestyrelse og af sælger. Dermed er det langt nemmere at undgå uenighed mellem bestyrelsesmedlemmer og sælgere, og derved undgå eventuelle ubehagelige nabostridigheder.

  • I vort arbejde som vurderingsmænd er det ikke ualmindeligt, at der foretages fradrag for ulovlig eller mangelfulde installationer, dette er særligt VVS, el- og gas- installationer. Yderligere kan der i forbindelse med ombygninger være ulovlige væg- og loftbeklædninger, og brandmæssige adskillelser og redningsåbninger kan i denne forbindelse være fjernet eller ændret, så de ikke opfylder lovens krav.  Fradrag for fejl og mangler ( f.eks. skade og beskadiget bygningsdele) bliver normalt sat med symbolske beløb.

  • Det er i andelsboligforeningernes interesse, at værdiansættelsen sker korrekt således, at der ikke senere anlægges sag imod andelsboligforeningen og dennes bestyrelse.

  •  Vi foretager vurdering af overdragelse af andel i forbindelse med køb og salg af andelsboliger. Gennemgangen omfatter en vurdering af eventuelle fejl og mangler i boligen, den almindelige vedligeholdelsesstand og værdien af udførte forbedringer.

  • På baggrund af gennemgangen udarbejdes en opgørelse, hvor fejl og mangler fremgår og der afsættes beløb til udbedring af eventuelle ulovlige forhold, og forbedringernes værdi opgøres. Vurderingsopgørelsen fremsendes almindeligvis til foreningens bestyrelse, til sælger og til ejendommens administrator.